De huurprijs van een woning is niet altijd vrij te bepalen. Het aantal punten van de woning, de ingangsdatum van het huurcontract en de huurprijs bij de start bepalen welke regels gelden. Door de Wet betaalbare huur kunnen ook veel huurders in de middensector hun huurprijs laten toetsen.

Denkt u dat u te veel kale huur betaalt? Met de onderstaande stappen krijgt u snel een eerste beeld van uw positie.

De puntentelling bepaalt de maximale huurprijs

Voor veel huurwoningen geldt het woningwaarderingsstelsel, vaak het WWS of de puntentelling genoemd. Een woning krijgt punten voor onder meer oppervlakte, voorzieningen, energielabel en de WOZ-waarde. Het totaal bepaalt welke maximale kale huurprijs bij de woning hoort.

De kale huur is de prijs voor het gebruik van de woning. Servicekosten, voorschotten voor energie en andere bijkomende bedragen staan daar in beginsel los van. Vergelijk dus niet per ongeluk de totale maandbetaling met de maximale kale huur.

Wat heeft de Wet betaalbare huur veranderd?

Voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten, zijn er drie sectoren: sociale huur, middenhuur en vrije sector. Woningen met 144 tot en met 186 punten vallen bij zulke nieuwe contracten in de middensector. Ook daar geldt een maximale huurprijs die bij het puntenaantal hoort.

Sinds 1 januari 2025 moet een verhuurder bij ieder nieuw huurcontract een puntentelling verstrekken. Dat geldt ook als de verhuurder vindt dat de woning in de vrije sector valt. Heeft u geen puntentelling gekregen? Vraag die dan alsnog op en maak zelf een controleberekening.

Stap 1: controleer de datum en de aanvangshuur

Noteer eerst:

• de datum waarop het huurcontract is ingegaan;
• de kale huurprijs bij aanvang;
• de huidige kale huurprijs;
• of het om een zelfstandige woning of een kamer gaat;
• of u een puntentelling bij het contract heeft ontvangen.

Deze gegevens bepalen welke procedure mogelijk is. Voor oudere vrije-sectorcontracten gelden niet automatisch dezelfde regels als voor een nieuw contract. Een beoordeling blijft daarom maatwerk.

Stap 2: doe de Huurprijscheck

Met de gratis Huurprijscheck van de Huurcommissie berekent u het puntenaantal en de bijbehorende maximale kale huur. Verzamel vooraf gegevens over de oppervlakte, het energielabel, de WOZ-waarde en de voorzieningen.

Meet zorgvuldig en bewaar het resultaat. Een paar punten verschil kunnen gevolgen hebben voor de sector en de maximaal redelijke huurprijs. Is het resultaat veel lager dan uw huidige huur? Dan is het verstandig de berekening en stukken te laten controleren.

Stap 3: vraag de verhuurder om verlaging

Stuur de verhuurder een schriftelijk verzoek. Voeg de puntentelling toe en leg uit welke kale huur volgens u maximaal geldt. Vraag om een reactie binnen een redelijke termijn. Blijf de lopende huur ondertussen betalen. Zelf een bedrag inhouden kan een huurachterstand en extra problemen veroorzaken.

Reageert de verhuurder niet of wordt het verzoek afgewezen? Dan kunt u mogelijk naar de Huurcommissie. Welke procedure past, hangt af van de sector, het soort contract en het moment waarop u het verzoek doet.

Let op de eerste zes maanden

Een huurder kan de aanvangshuurprijs doorgaans binnen zes maanden na het begin van het huurcontract laten toetsen. Bij bepaalde tijdelijke contracten kan een andere termijn gelden. Een tijdig verzoek kan belangrijk zijn omdat een verlaging van de aanvangshuurprijs terugwerkende kracht kan hebben.

Bent u later dan zes maanden? Ook dan kan soms een procedure mogelijk zijn, bijvoorbeeld een verzoek om huurverlaging op basis van het puntenaantal. Een eventuele verlaging werkt dan meestal niet op dezelfde manier terug.

En hoe zit het met servicekosten?

Servicekosten moeten gaan over daadwerkelijk geleverde diensten en kosten. De verhuurder moet jaarlijks een overzicht geven. Betaalt u één all-in bedrag zonder onderscheid tussen kale huur en bijkomende kosten? Dan kan eerst splitsing nodig zijn.

Een discussie over servicekosten is juridisch iets anders dan een te hoge kale huur. Houd beide onderwerpen daarom in uw correspondentie en berekening uit elkaar.

Welke stukken zijn nuttig?

• de huurovereenkomst en eventuele bijlagen;
• de puntentelling van de verhuurder;
• uw eigen Huurprijscheck;
• het energielabel en de WOZ-beschikking;
• plattegronden, meetgegevens en foto’s;
• specificaties van servicekosten;
• correspondentie met de verhuurder.

Veelgestelde vragen

Kan ik zelf minder huur gaan betalen?

Doe dat niet zonder geldige afspraak of beslissing. Een eenzijdige inhouding kan als huurachterstand worden gezien. Volg eerst de juiste verzoek- of geschilprocedure.

Geldt de puntentelling ook voor kamers?

Ja. Voor onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer met gedeelde voorzieningen, bestaat een aparte Huurprijscheck.

Is iedere woning tot en met 186 punten middenhuur?

Niet zonder meer. De datum van het contract en de aanvangshuurprijs zijn mede bepalend. Vooral bij contracten van vóór 1 juli 2024 kan de uitkomst anders zijn.

U kunt direct de officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie gebruiken. Lees ook meer over onze bijstand in het huurrecht.