Een brief met een huurverhoging lijkt vaak eenvoudig: een percentage, een nieuwe huurprijs en een ingangsdatum. Toch is juist daar regelmatig iets op aan te merken. Het maximale percentage hangt af van het soort woning dat u huurt. Ook het huurcontract, het puntenaantal en de manier waarop de verhoging is aangekondigd kunnen bepalend zijn.

Voor 2026 gelden drie verschillende maxima. Sociale huur mag vanaf 1 juli meestal met 4,1% omhoog. Voor middenhuur geldt in 2026 maximaal 6,1% en voor de vrije sector maximaal 4,4%. Dat zijn bovengrenzen. Een verhuurder mag niet automatisch altijd het hoogste percentage rekenen.

Controleer eerst in welke huursector uw woning valt

De huidige huurprijs zegt niet altijd genoeg. Bij de beoordeling is vaak de kale huur bij de start van het contract van belang. Ook de ingangsdatum en het aantal woningwaarderingspunten spelen een rol.

Een contract dat vóór 1 juli 2024 is gesloten en bij aanvang boven de toenmalige liberalisatiegrens lag, valt meestal in de vrije sector. Contracten vanaf 1 juli 2024 kunnen onder de gereguleerde middenhuur vallen. Voor een contract dat in 2026 begon, gaat het grofweg om een kale beginhuur boven € 932,93 en niet hoger dan € 1.228,07. De precieze beoordeling blijft afhankelijk van de contractdatum en de punten van de woning.

Twijfelt u over de sector of de maximale kale huur? Lees dan ook onze uitleg over het controleren van de huurprijs met het puntenstelsel.

Hoeveel mag sociale huur in 2026 stijgen?

Vanaf 1 juli 2026 mag de kale huur van een zelfstandige sociale huurwoning normaal met maximaal 4,1% omhoog als de kale huur € 350 of meer bedraagt. Is de kale huur lager dan € 350, dan mag de verhoging maximaal € 25 per maand zijn.

Bij een hoger huishoudinkomen kan voor een zelfstandige sociale huurwoning een hoger bedrag gelden. Voor een hoger middeninkomen is de verhoging maximaal € 50 per maand en bij een hoog inkomen maximaal € 100. De verhuurder moet daarvoor aan aanvullende voorwaarden voldoen en bij het voorstel hoort normaal een inkomensindicatie van de Belastingdienst.

Ook na de verhoging mag de kale huur niet boven de maximale huurprijs komen die bij het puntenaantal van de woning hoort. Voor kamers, woonwagens en standplaatsen geldt vanaf 1 juli 2026 maximaal 4,1%, zonder inkomensafhankelijke verhoging.

Middenhuur: maximaal 6,1%, maar het contract kan lager uitkomen

Voor een middenhuurwoning is de maximale jaarlijkse verhoging in 2026 6,1%. Staat in het huurcontract een lager percentage, dan geldt dat lagere percentage. Staat er meer dan 6,1%, dan mag de verhuurder voor de gewone jaarlijkse verhoging niet boven 6,1% uitkomen.

Staat er helemaal geen huurverhogingsbeding in het contract, dan kan de verhuurder de middenhuur niet op basis van zo’n beding verhogen. Daarnaast mag de nieuwe kale huur niet boven de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel komen.

Een verhoging wegens woningverbetering staat los van de gewone jaarlijkse verhoging. Daardoor kan de totale stijging hoger uitvallen, maar de verhuurder moet de verbetering en de extra verhoging wel kunnen onderbouwen. Voor de verbetering was in beginsel vooraf toestemming nodig.

Vrije sector: maximaal 4,4% in 2026

In de vrije sector is de maximale jaarlijkse huurverhoging in 2026 4,4%. Ook hier geldt dat het huurcontract een verhogingsafspraak moet bevatten. Staat in het contract bijvoorbeeld 3%, dan blijft 3% de grens. Een contractuele verhoging van 5% wordt door het wettelijke maximum beperkt tot 4,4%.

Voor vrije sectorwoningen geldt geen maximale kale huur op basis van het puntenstelsel. Wel kan de Huurcommissie beoordelen of de jaarlijkse verhoging hoger is dan het contract of het wettelijke maximum. Ook in deze sector kan een afzonderlijke verhoging na woningverbetering buiten het jaarlijkse percentage vallen.

Wanneer klopt het voorstel niet?

Bij sociale huur moet een gewone jaarlijkse verhoging schriftelijk en ten minste twee maanden voor de ingangsdatum worden aangekondigd. In de brief horen onder meer de oude en nieuwe kale huur, de verhoging, de ingangsdatum en uitleg over bezwaar te staan. Een te late aankondiging kan ertoe leiden dat de verhoging pas later mag ingaan.

Bezwaar kan ook zinvol zijn als het percentage te hoog is, de brief verkeerde bedragen bevat, de nieuwe huur boven de maximale puntenhuur uitkomt of de huur in beginsel al binnen twaalf maanden is verhoogd. Een lopende gebrekenprocedure of een tijdelijke huurverlaging wegens ernstige gebreken kan eveneens van belang zijn.

Bij een inkomensafhankelijke verhoging kan bezwaar mogelijk zijn als het inkomen inmiddels voldoende is gedaald, de inkomensindicatie niet klopt of iemand in het huishouden onder een aangewezen regeling voor chronisch zieken of gehandicapten valt.

Hoe en wanneer maakt u bezwaar?

Bij een sociale huurverhoging stuurt u het bezwaar vóór de voorgestelde ingangsdatum naar de verhuurder. Gaat de verhuurder niet akkoord, dan moet de verhuurder de Huurcommissie vragen om de verhoging te beoordelen.

Is de verhoging per 1 juli 2026 al ingegaan en heeft u niet vooraf bezwaar gemaakt? Ga er dan niet direct van uit dat iedere mogelijkheid voorbij is. De vervolgstap hangt onder meer af van de manier waarop de brief is verzonden, of u de hogere huur al heeft betaald en of u een herinneringsbrief heeft ontvangen. Wacht in dat geval niet te lang met het laten controleren van de stukken.

Bij middenhuur en vrije sector kan de huurder de Huurcommissie binnen vier maanden na de ingangsdatum vragen een verhoging op grond van het huurcontract te beoordelen. Ging de verhoging in op 1 juli 2026, dan loopt die termijn tot en met 1 november 2026.

Wat zegt de Hoge Raad over een opslag boven op de inflatie?

In veel vrije-sectorcontracten staat een indexatie volgens de consumentenprijsindex, aangevuld met een extra opslag. De Hoge Raad oordeelde op 29 november 2024 dat het indexatiedeel en het opslagdeel afzonderlijk kunnen worden beoordeeld. Een opslag van maximaal 3% boven op de indexatie is volgens de Hoge Raad in beginsel niet oneerlijk, mits de financiële gevolgen voor de huurder voldoende voorzienbaar zijn.

Dat betekent niet dat iedere clausule automatisch geldig is. De precieze tekst en de omstandigheden bij het sluiten van het contract blijven belangrijk. Bovendien blijft het wettelijke jaarmaximum gelden. Een contractuele formule mag in 2026 bij vrije-sectorhuur dus niet leiden tot meer dan 4,4% gewone jaarlijkse verhoging.

Wat kunt u nu het beste controleren?

Leg het huurcontract, de oorspronkelijke kale huur, de verhogingsbrief en de laatste huurafrekening naast elkaar. Controleer vervolgens de sector, het contractuele percentage, de aankondigingstermijn en de nieuwe kale huur. Betaal niet zomaar minder zonder de gevolgen te beoordelen: als de verhoging uiteindelijk geldig blijkt, kan een huurachterstand ontstaan.

Meer uitleg vindt u op onze pagina Huurrecht en in de juridische kennisbank. In de bibliotheek met voorbeelddocumenten vindt u praktische Word-modellen. Is de termijn kort of zijn sector en huurprijs onduidelijk, dan kan ArevLegal het contract en de verhogingsbrief voor u beoordelen.